Projekt budowlany – PZT, PAB i projekt techniczny. Co powinien wiedzieć inwestor?

Opinia eksperta – mgr inż. arch. Jarosław Włodarczyk

Przygotowanie projektu budowlanego jest jednym z najważniejszych etapów procesu inwestycyjnego. Dla inwestora istotne jest jednak nie tylko to, że projekt musi zostać sporządzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, ale również jakie części dokumentacji są wymagane, jaka jest ich funkcja i na jakim etapie są wykorzystywane.

Od 19 września 2020 r. projekt budowlany został podzielony na trzy podstawowe części:

• - projekt zagospodarowania działki lub terenu – PZT,
• - projekt architektoniczno-budowlany – PAB,
• - projekt techniczny – PT.

Podział ten nadal ma zasadnicze znaczenie dla organizacji procesu projektowego, jednak przepisy dotyczące projektu budowlanego były od 2020 r. wielokrotnie zmieniane. Dlatego przy przygotowywaniu konkretnej inwestycji należy zawsze odnosić się do aktualnego stanu prawnego, a nie wyłącznie do regulacji obowiązujących w 2020 r.

---

Co zawiera projekt budowlany?

Projekt budowlany składa się z określonych przepisami części, które pełnią różne funkcje.

1. Projekt zagospodarowania działki lub terenu – PZT

PZT przedstawia sposób zagospodarowania konkretnej nieruchomości.

W zależności od rodzaju inwestycji pokazuje między innymi:

• - granice działki,
• - usytuowanie projektowanego budynku,
• - istniejące obiekty,
• - układ komunikacyjny,
• - dojścia i dojazdy,
• - miejsca postojowe,
• - przyłącza i uzbrojenie terenu,
• - sposób odprowadzania ścieków i wód opadowych,
• - charakterystyczne elementy zagospodarowania terenu,
• - wymagane informacje wynikające z przepisów.

PZT odpowiada przede wszystkim na pytanie:

„Gdzie i w jaki sposób obiekt zostanie usytuowany na działce?”

---

2. Projekt architektoniczno-budowlany – PAB

PAB opisuje projektowany obiekt pod względem architektonicznym i funkcjonalnym.

Może obejmować między innymi:

• - rodzaj i kategorię obiektu,
• - jego przeznaczenie,
• - program użytkowy,
• - układ funkcjonalny,
• - charakterystyczne parametry techniczne,
• - formę architektoniczną,
• - rozwiązania konstrukcyjne w zakresie wymaganym przepisami,
• - podstawowe rozwiązania materiałowe,
• - rozwiązania mające wpływ na otoczenie,
• - charakterystyczne dane dotyczące budynku.

PAB odpowiada przede wszystkim na pytanie:

„Jaki budynek projektujemy i jakie będzie jego podstawowe rozwiązanie architektoniczne?”

Dla inwestora jest to część dokumentacji szczególnie istotna, ponieważ pokazuje zasadniczą koncepcję przyszłego obiektu.

---

3. Projekt techniczny – PT

Projekt techniczny rozwija rozwiązania potrzebne do prawidłowej realizacji obiektu.

W zależności od inwestycji obejmuje odpowiednie rozwiązania:

• - konstrukcyjne,
• - instalacyjne,
• - materiałowe,
• - techniczne,
• - związane z bezpieczeństwem użytkowania,
• - wynikające z warunków technicznych i charakteru inwestycji.

Projekt techniczny powinien być spójny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym.

Nie należy więc traktować PT jako całkowicie niezależnego opracowania wykonywanego dopiero po zakończeniu projektu architektonicznego.

---

Czy urząd sprawdza projekt techniczny przy pozwoleniu na budowę?

To jeden z najczęściej powtarzanych tematów związanych z reformą projektu budowlanego z 2020 r.

W uproszczeniu można powiedzieć, że zakres projektu podlegający zatwierdzeniu w postępowaniu o pozwolenie na budowę jest inny niż zakres dokumentacji technicznej potrzebnej do realizacji obiektu.

Nie oznacza to jednak, że projekt techniczny jest dokumentem drugorzędnym.

Projekt techniczny ma zasadnicze znaczenie dla prawidłowego wykonania inwestycji.

W szczególności zawiera rozwiązania, które muszą zostać uwzględnione podczas realizacji budynku.

Dlatego inwestor nie powinien traktować uzyskania pozwolenia na budowę jako momentu zakończenia procesu projektowego.

---

Pozwolenie na budowę nie oznacza końca projektowania

To bardzo istotne z punktu widzenia inwestora.

Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę oznacza zakończenie określonego etapu procedury administracyjnej, ale nie oznacza automatycznie, że inwestor posiada kompletną dokumentację niezbędną do prawidłowej realizacji każdego elementu budynku.

Przed rozpoczęciem robót należy upewnić się, że dokumentacja techniczna jest przygotowana w zakresie odpowiednim dla konkretnej inwestycji.

Dotyczy to szczególnie bardziej skomplikowanych domów, willi i rezydencji, gdzie liczba rozwiązań technicznych i instalacyjnych może być znacznie większa niż w prostym budynku mieszkalnym.

---

Dlaczego projekt techniczny jest ważny dla inwestora?

Projekt techniczny pozwala przełożyć koncepcję architektoniczną na konkretne rozwiązania możliwe do wykonania.

Może mieć bezpośredni wpływ między innymi na:

• - bezpieczeństwo konstrukcji,
• - sposób wykonania poszczególnych elementów,
• - rozwiązania instalacyjne,
• - dobór materiałów,
• - koordynację branż,
• - sposób prowadzenia robót,
• - koszty realizacji.

Brak odpowiedniego rozwinięcia rozwiązań technicznych może skutkować podejmowaniem decyzji dopiero podczas budowy.

A decyzja podjęta na budowie jest często droższa i trudniejsza do zmiany niż decyzja podjęta na etapie projektu.

---

PZT, PAB i PT muszą być ze sobą skoordynowane

Podział projektu budowlanego na części nie oznacza, że mogą one być projektowane niezależnie od siebie.

W praktyce konieczna jest odpowiednia koordynacja:

PZT ↔ PAB ↔ PT ↔ projekty branżowe

Przykładowo zmiana układu funkcjonalnego budynku może wpłynąć na:

• - konstrukcję,
• - wentylację,
• - instalacje sanitarne,
• - instalację elektryczną,
• - zagospodarowanie terenu,
• - lokalizację urządzeń technicznych.

Dlatego koordynacja międzybranżowa jest jednym z istotnych elementów profesjonalnego procesu projektowego.

---

Projekt domu jednorodzinnego – na co powinien zwrócić uwagę inwestor?

W przypadku domu jednorodzinnego inwestor powinien zwrócić uwagę nie tylko na wygląd wizualizacji.

Przed rozpoczęciem budowy warto sprawdzić:

• - czy projekt odpowiada warunkom działki,
• - czy układ funkcjonalny odpowiada potrzebom rodziny,
• - czy rozwiązania konstrukcyjne są właściwe,
• - czy przewidziano odpowiednie pomieszczenia techniczne,
• - czy instalacje zostały właściwie skoordynowane,
• - czy rozwiązania są możliwe do wykonania,
• - czy dokumentacja odpowiada planowanemu standardowi budynku,
• - czy rozwiązania projektowe uwzględniają przyszłe koszty eksploatacji.

W przypadku domu o wysokim standardzie szczególne znaczenie może mieć również koordynacja:

• - wentylacji,
• - klimatyzacji,
• - ogrzewania,
• - fotowoltaiki,
• - automatyki budynkowej,
• - instalacji teletechnicznych,
• - systemów bezpieczeństwa,
• - basenu i SPA.

---

Projekt budowlany a projekt wykonawczy

Nie należy automatycznie utożsamiać projektu budowlanego z pełną dokumentacją wykonawczą.

W bardziej wymagających inwestycjach mogą być potrzebne dodatkowe opracowania uszczegóławiające rozwiązania projektowe.

Dotyczy to między innymi:

• - detali architektonicznych,
• - szczegółowych rozwiązań konstrukcyjnych,
• - zestawień,
• - rozwiązań instalacyjnych,
• - technologii wykonania,
• - detali elewacji,
• - izolacji,
• - elementów wykończeniowych.

Zakres potrzebnej dokumentacji powinien wynikać z rodzaju i stopnia skomplikowania inwestycji.

Im bardziej wymagający budynek, tym większe znaczenie ma właściwe rozwinięcie dokumentacji przed rozpoczęciem robót.

---

Rola architekta w przygotowaniu projektu budowlanego

Architekt nie jest wyłącznie autorem wyglądu budynku.

W przypadku dobrze przygotowanej inwestycji architekt powinien koordynować proces projektowy w zakresie wynikającym z jego funkcji i odpowiedzialności, współpracując z projektantami innych specjalności.

Dotyczy to między innymi:

• - architektury,
• - konstrukcji,
• - instalacji sanitarnych,
• - instalacji elektrycznych,
• - zagospodarowania terenu,
• - ochrony przeciwpożarowej,
• - innych wymaganych specjalności.

Celem jest stworzenie spójnej dokumentacji, a nie kilku niezależnych opracowań branżowych.

---

Doświadczenie architekta ma znaczenie

Przy prostym budynku wiele rozwiązań może być stosunkowo typowych.

Inaczej wygląda sytuacja przy:

• - dużej rezydencji,
• - nietypowej działce,
• - przebudowie istniejącego budynku,
• - obiekcie zabytkowym,
• - inwestycji o rozbudowanych instalacjach,
• - budynku o nietypowej konstrukcji,
• - inwestycji wymagającej szczególnej koordynacji branżowej.

W takich przypadkach doświadczenie projektowe i techniczne pozwala wcześniej identyfikować problemy, które mogłyby ujawnić się dopiero podczas realizacji.

---

Najczęstsze błędy inwestorów związane z dokumentacją projektową

Do częstych problemów należą:

• - traktowanie pozwolenia na budowę jako końca procesu projektowego,
• - brak odpowiedniej koordynacji międzybranżowej,
• - wykonywanie zmian bez aktualizacji pozostałych części dokumentacji,
• - niedostateczne rozwinięcie rozwiązań technicznych,
• - podejmowanie decyzji materiałowych dopiero podczas budowy,
• - brak szczegółowych rozwiązań dla elementów nietypowych,
• - rozpoczęcie robót na podstawie nieaktualnej dokumentacji.

W konsekwencji mogą pojawić się:

• - kolizje instalacyjne,
• - zmiany wykonywane na budowie,
• - dodatkowe koszty,
• - opóźnienia,
• - spory pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego.

---

FAQ – projekt budowlany

Z jakich części składa się projekt budowlany?

Projekt budowlany obejmuje projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny, przy czym szczegółowy zakres i forma poszczególnych części wynikają z obowiązujących przepisów.

Czy projekt techniczny jest potrzebny do budowy?

Tak. Projekt techniczny ma istotne znaczenie dla realizacji obiektu i powinien być opracowany w zakresie wymaganym dla konkretnej inwestycji.

Czy urząd zatwierdza projekt techniczny?

Zakres dokumentacji podlegającej zatwierdzeniu w postępowaniu administracyjnym należy rozpatrywać zgodnie z aktualnymi przepisami. Projekt techniczny pełni odrębną funkcję i nie powinien być utożsamiany z zakresem projektu podlegającym zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Czy projekt budowlany jest tym samym co projekt wykonawczy?

Nie. Zakres projektu budowlanego i dokumentacji wykonawczej jest różny. Przy bardziej skomplikowanych inwestycjach dodatkowe uszczegółowienie rozwiązań może być niezbędne dla prawidłowej realizacji robót.

Czy projekt techniczny można zmieniać?

Tak, ale zmiany muszą być prowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami procesu budowlanego oraz pozostawać w odpowiedniej relacji z pozostałą dokumentacją projektową.

Czy projektant branżowy jest potrzebny przy budowie domu?

Zakres wymaganych specjalności zależy od rodzaju i charakteru inwestycji. W przypadku wielu domów jednorodzinnych konieczne jest opracowanie odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych i instalacyjnych przez osoby posiadające właściwe uprawnienia.

Czy projekt indywidualny może być przygotowany od razu jako pełna dokumentacja?

Tak. Zakres dokumentacji można dostosować do potrzeb konkretnej inwestycji, w tym przygotować rozwiązania potrzebne nie tylko do procedury administracyjnej, ale również do późniejszej realizacji.

---

Opinia eksperta – mgr inż. arch. Jarosław Włodarczyk

Projekt budowlany nie powinien być traktowany wyłącznie jako dokument potrzebny do uzyskania pozwolenia na budowę.

Jego rzeczywistym celem jest stworzenie podstaw do prawidłowej realizacji inwestycji.

Z punktu widzenia inwestora najważniejsze jest nie tylko uzyskanie decyzji administracyjnej, ale przede wszystkim posiadanie spójnej i odpowiednio przygotowanej dokumentacji, która ogranicza ryzyko problemów podczas budowy.

W przypadku bardziej wymagających inwestycji warto już na etapie projektu przewidzieć rozwiązania techniczne, które w prostszych obiektach często pozostawia się do późniejszego dopracowania.

Dobrze przygotowany projekt nie kończy się na uzyskaniu pozwolenia. Powinien być przede wszystkim dobrym przygotowaniem do budowy.

---

mgr inż. arch. Jarosław Włodarczyk

Architekt IARP | Rzeczoznawca Budowlany | Uprawnienia Konserwatorskie

WŁODARCZYK PROJEKT – Autorska Pracownia Architektoniczna

Indywidualne projekty domów · Wille · Rezydencje premium · Przebudowy i rozbudowy · Ekspertyzy techniczne · Nadzór inwestorski

Sieradz · Łódź · Warszawa · Kalisz · Wieluń · cała Polska

Ponad 30 lat doświadczenia | Pracownia działająca od 1992 roku